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Falsche Mieterselbstauskunft rechtfertigt fristlose Kündigung
- von Helmut Schwarz
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- 26 Juli, 2020
Der Vermieter darf bei Abschluss eines Mietvertrages von dem Mieter eine Selbstauskunft verlangen. In der Selbstauskunft muss der Mieter Angaben über sich selbst richtig angeben.
Es sind Daten des Mieters relevant, die dem Vermieter ein Bild über die Zahlungsfähigkeit des Mieters geben. Nur bei Kenntnis der richtigen Vermögens- bzw. Einkommenslage kann der Vermieter sich eine Meinung dazu bilden, ob er mit dem Mieter ein Mietverhältnis eingehen möchte bzw. ob sich der Mieter die jeweilige Mietwohnung leisten kann.
Natürlich ist die Informationspflicht des Mieters nicht grenzenlos. Rein private Angelegenheiten dürfen den Vermieter nicht interessieren. Hier sind beispielsweise Fragen zum Gesundheitszustand zu nennen. Grundsätzlich dürfen nur Angaben erfragt werden, die das Mietverhältnis betreffen.
Gibt der Mieter falsche Angaben über sein Vermögen ab, so täuscht er den Vermieter über rechtlich relevante Merkmale. Das Mietverhältnis ist dann anfechtbar. Dies bedeutet, dass der Vermieter das Mietverhältnis beenden kann. Im Mietrecht geschieht die Beendigung des Vertrages durch Kündigung. Da nach der Rechtsprechung falsche Angaben über das Vermögen schwer wiegen, ist der Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigt. Er darf den Mieter daher mit sofortiger Wirkung das Nutzungsrecht der Wohnung entziehen.
Der Abschluss von Dauerschuldverhältnissen, daher Schuldverhältnisse, welche nicht nur kurzfristig geschlossen werden, müssen auf einer Vertrauensbasis begründen. Die Parteien sind für eine lange Zeit voneinander abhängig. Erfährt der Vermieter, dass der Mieter bereits bei Beginn des Vertrages Unwahrheiten behauptet hat, so fehlt die notwendige Vertrauensbasis. Dem Vermieter ist es nicht zuzumuten, weiterhin sein Eigentum dem Mieter zur Nutzung zu überlassen.
Gegen das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung spricht auch nicht, dass der Mieter jede Mietzahlung rechtzeitig und vollständig bezahlt hat. Der Verlust der Glaubwürdigkeit reicht bei der falschen Auskunft über die Vermögensverhältnisse bereits aus, um dem Vermieter ein berechtigten Interesse an der Vertragsaufhebung zuzusprechen. Die Mieterselbstauskunft ist somit vollständig und wahrheitsgemäß abzugeben, damit ein Mietvertrag langfristig bestehen kann. So entschied zuletzt das Landgericht Lüneburg durch Beschluss vom 13.06.2019, Az. 6 S. 1/19.
Insbesondere Gastronomen sind durch die Corona-Pandemie oftmals in eine wirtschaftliche Notlage geraten. Dadurch sind öffentlich-rechtliche Abgaben, wie z. B. Grund- und/oder Gewerbesteuern, nicht immer sofort bezahlbar gewesen.
Das Oberverwaltungsgericht Bautzen hatte sich mit einem Fall befassen müssen, in dem eine Kommune zwangsweise Gewerbesteuern von einem Gastwirt beitreiben ließ und hierfür das Mittel des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses (Kontopfändung) angewandt hat. Darin hat das Oberverwaltungsgericht Bautzen in dem Beschluss vom 28.12.2021 (Az.: 5 B 344/21) grundsätzlich klargestellt, dass auch Überbrückungshilfe Bund III nicht pfändbar ist.
Die Überbrückungshilfe Bund III wird mit einer bestimmten Zweckrichtung vom Staat an den Gewerbetreibenden gezahlt, insbesondere um dessen Fixkosten zu tragen. Aufgrund ihrer Zweckbindung in dem Bewilligungsbescheid sind sie nicht übertragbar und somit nicht pfändbar gemäß § 851 Abs. 1 ZPO.
In dem konkreten Fall wurde durch das Oberverwaltungsgericht Bautzen dem Antrag auf Pfändungsschutz nicht stattgegeben, da das Geld aus den Überbrückungshilfen nicht auf ein gesondertes Konto eingezahlt wurde, sondern auf ein Konto des Gewerbetreibenden ging, wo- rauf sich auch Gelder befanden, die unstreitig nicht dem Pfändungsschutz unterliegen. Damit hatten sich die Geldbeträge vermischt, mit der Folge, dass der gesamte Kontostand pfändbar war.
Die Gewerbetreibenden sollten daher die zweckgebundenen staatlichen Coronahilfen auf ein gesondertes Konto zahlen, damit es nicht in dem üblichen Geschäftsbetrieb untergeht.
Einen Schwerpunkt der anwaltlichen Tätigkeit bildet die Erstellung und Überprüfung von Verträgen aller Art. Ein professionell erstellter Vertrag erhöht die Chancen in einem späteren Gerichtsverfahren, oder vermeidet dieses sogar. Die Aufgabe der Abfassung von rechtssicheren und „kampferprobten“ Verträgen ist daher besonders ernst zu nehmen. Die Begleitung durch einen kompetenten, lösungsorientierten Rechtsanwalt bereits bei den Vertragsverhandlungen wird von künftigen Vertragspartnern keinesfalls als Anzeichen von Misstrauen, sondern vielmehr als Zeichen von Zuverlässigkeit und Kompetenz gewertet. Ein vorausschauend gestalteter Vertrag hilft später oftmals, einen langwierigen und teuren Rechtsstreit zu vermeiden.
Die Kanzlei entwirft, prüft und verhandelt für Sie beispielsweise:
- Darlehensverträge
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- Gesellschaftsverträge, Anteilskaufverträge und Verschmelzungen von Unternehmen
- Handelsregisteranmeldungen und Gesellschaftsgründungsurkunden, insbesondere zur Gründung einer GmbH, Kommanditgesellschaft oder Eintragung eines Einzelkaufmanns
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- Allgemeine Geschäftsbedingungen
Verwaltungsgericht Lüneburg, Az. 6 A 241/14
Eine Pferdebesitzerin erhielt vom Veterinäramt einen Bescheid mit der Verpflichtung, all ihren Pferden mindestens sechs Stunden täglich Koppelgang zu gewähren. Hiergegen klagte die Pferdebesitzerin mit dem Argument, ihre Pferde seien trotz des wenigen Koppelgangs in einem guten Gesundheitszustand. Sowohl das Verwaltungsgericht, als auch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg gab dem Veterinäramt recht.
Ermächtigungsgrundlage für den Bescheid des Veterinäramtes ist § 16 a i.V.m. § 2 TierSchG. Die Voraussetzungen dieser Normen liegen vor. Dass Pferde mindestens sechs Stunden täglich freien Auslauf brauchen, beruht auf der fachlichen Einschätzung der Amtsveterinäre. Amtstierärzte haben bei Fragen bzgl. § 2 TierSchG eine gesetzliche, vorrangige Beurteilungskompetenz, sie sind gesetzlich vorgesehene Sachverständige. Dies ergibt sich aus §§ 16 a I 2 Nr. 2 und § 15 II TierSchG.
Wie viel Stunden Bewegung am Tag ein Pferd benötigt wird gesetzlich in den Leitlinien zur Pferdehaltung geregelt. Gemäß Ziffer 2.1.2. der Leitlinien zur Pferdehaltung bewegen sich Pferde unter natürlichen Haltungsbedingungen im Sozialverband zur Futteraufnahme bis zu 16 Stunden täglich und haben einen Bedarf an täglich mehrstündiger Bewegung in mäßigem Tempo. Mangelnde Bewegung der Pferde kann bei Pferden zu Verhaltensstörungen führen. Kontrollierte Bewegung, Reiten (z.B. unter dem Sattel) beinhaltet nicht die gleichen Bewegungsabläufe wie die freie Bewegung und kann diese nicht vollständig ersetzen.
Dass die Leitlinien keine genauen Auslaufzeiten angeben, steht der amtstierärztlichen Beurteilung nicht entgegen die Anordnung, den Pferden sechs Stunden täglich freien Auslauf zu gewähren, ist im Hinblick auf die Leitlinien (16 Stunden, s.o.) in Ordnung.
SächsOVG, Urteil vom 14. Juli 2021, Az. 1 C 4/20
Eine Anwohnerin wehrte sich erfolgreich gegen ein in der Nähe ihres Wohnhauses neu entstandenes Wohngebiet. Die Anwohnerin und Eigentümerin des Grundstücks lebte bisher an einer kleinen Straße, die in eine Sackgasse mündete, mit Blick auf einen See. Durch die Entstehung eines neuen Wohngebietes sollte die Straße an ihrem Wohnhaus als Zubringerstraße zu dem neuen Wohngebiet ausgebaut werden. Da es sich bisher um ein unbesiedeltes Gebiet handelte, sollte ein entsprechend drastischer Eingriff in die Natur erfolgen.
Der für dieses Wohngebiet erlassene Bebauungsplan wurde wegen eines ungerechtfertigten Eingriffs in Landschaft und Natur für unwirksam erklärt. Grundsätzlich sind Eingriffe in die Natur zur Schaffung neuer Wohngebiete möglich, wenn dies nach Abwägung aller Belange gerechtfertigt ist. § 1a Abs. 3 S. 1 BauGB regelt wie folgt: „Die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts (...) sind in der Abwägung (...) zu berücksichtigen.“. Dies bedeutet, die planende Behörde muss bei Erlass eines Bebauungsplanes das Maß des Umwelteingriffs feststellen. Fällt das Ausmaß des Eingriffs groß aus, so muss die Behörde gute Gründe vorlegen, damit der Bebauungsplan derart bestehen bleiben kann. Natur und Landschaft sind möglichst zu schonen.
Im Falle eines Eingriffs in Natur und Landschaft kann die Behörde Ausgleichsflächen schaffen. Dadurch wird der Eingriff kompensiert. Die Schaffung von Ausgleichsflächen regelt § 1a Abs. 3 S. 2 und 3 BauGB. Ein bestimmter Ort ist für Ausgleichsflächen nicht vorgeschrieben. Diese können sich innerhalb des Bebauungsplanes, aber auch planextern befinden. Voraussetzung ist lediglich, dass sich die Ausgleichsfläche im Eigentum der jeweiligen Behörde befindet, oder ein sonstiges Verfügungsrecht über das Grundstück besteht. Die Ausgleichsfläche muss bereits im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses feststehen.
Im vorliegenden Fall ist die Behörde den Anforderungen nicht gerecht geworden. Es lag, durch die Schaffung des neuen Wohngebiets samt Bebauungsplan ein ungerechtfertigter Eingriff in die Landschaft und Natur vor. Zudem wurde kein Ausgleich geschaffen. Insofern ist der Behörde ein Abwägungsfehler unterlaufen.
BFH Urteil vom 16.09.2020 Az. II R 1/18
Aus unterschiedlichen Gründen kann die Wertermittlung eines Grundstücks notwendig sein. Meist entsteht die Notwendigkeit durch Änderung der Eigentumsverhältnisse, sei es durch Verkauf, Schenkung, Zwangsversteigerung oder Erbfall. Im hiesigen Fall war Anlass des Rechtsstreits ein Erbfall. Der Kläger erbte ein Grundstück (885 qm), bebaut mit einem Altbau mit 18 Wohneinheiten. Infolge der Erbschaft erhielt der Kläger von dem Finanzamt einen Erbschaftssteuerbescheid. Hiernach sollte der Kläger einen nach §§ 176 bis 197 BewG berechneten Grundwert in Höhe von 4.867.500,00 Euro versteuern. Es wurde ein Bodenrichtwert in Höhe von 5.500,00 Euro/ Quadratmeter und ein Liegenschaftszinssatz in Höhe von 5,5 % angenommen. Der Kläger war der Meinung, dass der Wert des Grundstücks lediglich 1.900.000,00 Euro beträgt.
Grundsatz ist zunächst, dass der Steuerpflichtige die Nachweislast über den Wert des Grundstücks trägt. Er muss also beweisen, dass die Berechnung falsch ist und das Grundstück weniger wert ist. Dies gelingt ihm beispielsweise durch die Vorlage eines gerichtlich bestellten Sachverständigengutachtens, wenn das Gutachten die nötige methodische Qualität aufweist. Die Anforderungen ergeben sich im Wesentlichen aus den §§ 194 ff. BauGB. Daneben sind die WertV i.V.m. den Wertermittlungsrichtlinien i.d.F. der Bekanntmachung v. 1.3.2006 und die ImmoWertV, die die WertV ab dem 1.7.2010 abgelöst hat, zu beachten. Es ist nur die Gesetzeslage, die zum Bewertungsstichtag galt, zu beachten.
Das Finanzamt durfte den von ihm durch Sachverständigengutachten berechneten Bodenrichtwert für das gesamte Grundstück in Höhe von 5.500,00 Euro/ Quadratmeter von dem Kläger nicht versteuert verlangen. Der Kläger bekam somit recht. Der Fehler des Beklagten Finanzamtes lag unter anderem darin, einen einheitlichen Bodenrichtwert für das gesamte Grundstück berechnet zu haben, ohne die einzelnen Grundstücksbereiche zu beachten.
Der Wert eines Grundstücks berechnet sich grundsätzlich anhand von Vergleichswerten, Ertragswerten, Sachwerten oder mehrere dieser Verfahren, § 7 Abs. 1 S. 1 WertV. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach den §§ 16 bis 19 WertV zu ermitteln (§ 15 Abs. 1 WertV). Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV) zu ermitteln. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5 WertV) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden (§ 13 Abs. 1 WertV). Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (§ 13 Abs. 2 WertV). Bodenrichtwerte sind überdies geeignet, wenn sie für eine Bodenrichtwertzone ermittelt sind, in der das Grundstück liegt. Dann kann davon ausgegangen werden, dass das Grundstück nach seinen tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten, aufgrund gleicher Struktur und Lage im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufweist wie die Grundstücke, deren Lagewert für die Bestimmung des Bodenrichtwerts in dieser Zone herangezogen wurde (vgl. Vorwort zu den Bodenrichtwerten 1.1.2012, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in D – Vorwort – unter 1. Begriffsbestimmung).
Das Grundstück verläuft einseitig an einer Straße. Daher nahm der Beklagte den Bodenrichtwert für straßenseitige Grundstücke als Grundlage für das gesamte Grundstück (5.500 €/qm bei GFZ von 4,5). Nicht beachtet hatte er, dass der Straßenwert nur für einen Streifen des Grundstücks entlang der Straße gilt. Für den Teil des Grundstücks, welches weiter in die Tiefe verläuft, ist der Platzwert anzuwenden.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes darf der Straßenwert nur für einen Streifen des Grundstücks entlang der Straße als Grundlage dienen (Straßenwert). Der andere, in die Tiefe verlaufende Teil des Grundstücks ist hingegen mit dem nach Bodenrichtwert-Nr. 2106 ermittelte Richtwert von 500 €/qm und einer GFZ von 2,0 (Platzwert) zu bemessen. In welchem Umfang das Grundstück jeweils dem Straßen- oder Platzwert zuzuordnen ist, ist im Rahmen einer Einzelbewertung (vgl. § 194 BauGB) zu entscheiden.
Der Gesetzgeber befasste sich im Jahr 2020 im öffentlichen Baurecht mit der Beschleunigung und Vereinfachung der Genehmigung von Bauvorhaben. Im Rahmen der steigenden Nachfrage von Wohnungseigentum ist der Gesetzgeber gehalten, die Kommunen durch vereinfachte Verfahren bei der zügigen Genehmigung von Bauvorhaben oder bei der Schaffung von neuem Bauland zu unterstützen. Auch die Covid-19-Pandemie fand ihren Niederschlag im öffentlichen Baurecht. Im Planungsverfahren haben die Kommunen die Öffentlichkeit zu beteiligen. Dies stand nicht im Einklang mit den Kontaktverboten. Damit die Kommunen weiterhin ihrer Tätigkeit nachgehen konnten, wurde das Plansicherungsgesetz erlassen.
1. Plansicherungsgesetz
Das am 29.5.2020 in Kraft getretene Plansicherungsgesetz stellt eine unmittelbare Reaktion des Bundesgesetzgebers auf die Corona-Pandemie dar. Das Gesetz dient der Sicherstellung ordnungsgemäßer Planungs- und Genehmigungsverfahren während der Covid-19-Pandemie. Es sollen Planungs- und sonstige Verfahren mit Öffentlichkeitsbeteiligung auch unter erschwerten Pandemiebedingungen ordnungsgemäß durchgeführt werden können. Die Bekanntmachung von Unterlagen und sonstigen Informationen soll vorzugsweise über das Internet erfolgen (§ 2 f. PlanSiG). Zur Durchführung von Erörterungsterminen, mündlichen Verhandlungen oder Antragskonferenzen wird das Instrument der Online-Konsultation und Telefon- oder Videokonferenzen eingeführt. (§ 5 PlanSiG).
2. Typengenehmigung in den Landesbauordnungen
Die Typengenehmigung, gültig seit September 2020, soll der Verwaltungsvereinfachung dienen und den Wohnungsbau beschleunigen. Gegenstand der Typengenehmigung sind bauliche Anlagen, die in derselben Ausführung“ bzw. „in unterschiedlicher Ausführung, aber nach einem bestimmten System und aus bestimmten Bauteilen an mehreren Stellen errichtet werden sollen“ (72 a I MBO). Es geht somit um Gebäude, die in Serienausfertigung erstellt werden. Hier muss nur ein Gebäude der Serie dem bauordnungsrechtlichen Prüfprogramm unterzogen werden. Für die nachfolgenden Gebäude dieser Serie ist das Genehmigungsverfahren somit vereinfacht.
3. Baulandmobilisierungsgesetz
Das Bauen wird immer attraktiver. Aus diesem Grund soll mehr Bauland geschaffen werden. Aufgrund der komplexen rechtlichen Vorgaben stehen die Kommunen bei der Schaffung von neuem Bauland häufig vor einer großen Herausforderung. Die einschlägigen Regelungen im Städtebaurecht sollen deswegen erleichtert und vereinfacht werden. Allerdings befindet sich das „Baulandmobilisierungsgesetz“ noch lediglich im Entwurfsstadium. Zuletzt ist ein Referentenentwurf vom 9.6.2020 vorgelegt worden.
Es ist derzeit eine Ergänzung von § 34 III a BauGB vorgesehen. Danach kann für Wohnbauvorhaben vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall „in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist“.
Nach dem neuen § 31 III des Entwurfs soll bis Ende 2024 in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden können, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
In § 135 d des Entwurfs vorgesehenen Regelungen zum „Ersatzgeld“ wird bezweckt, dass Eingriffe in Natur und Landschaft künftig auch durch Zahlung eines Ersatzgeldes kompensiert werden können. Die Höhe des Ersatzgeldes soll sich nach den durchschnittlichen Kosten der nicht durchgeführten Ausgleichsmaßnahmen, einschließlich der dafür erforderlichen Flächen, bemessen (§ 135 d II des Entwurfs).